Đầu tư bất động sản là gì? Các loại hình đầu tư bất động sản

Đăng bởi CAS Media vào lúc 22/06/2022

Bất động sản là lĩnh vực vô cùng phát triển trong nhiều năm qua. Có những người sở hữu rất nhiều bất động sản. Nhưng có nhiều người có tiền mà chưa biết cách đầu tư bất động sản để sinh lợi vì chưa hiểu rõ bản chất, hệ thống được cách thức hoạt động của thị trường bất động sản. Bài viết dưới đây của Trust House sẽ khái quát cho các bạn biết về các loại hình bất động sản hiện nay cũng như một số lưu ý khi đầu tư bất động sản.

Đầu tư bất động sản là gì?

Bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Khái niệm đầu tư bất động sản được hiểu là hành động của những người có vốn tham gia phát triển các loại hình bất động sản, nói một cách đơn giản là mua đi bán lại đất trong thời gian nhất định để hưởng lợi nhuận. Về bản chất, đầu tư bất động sản là một loại hình kinh doanh mà bạn mua với giá thấp, bán lại với giá cao, khoản chênh lệch đó chính là tiền lãi của bạn. Giá trị của bất động sản là rất lớn so với các loại hàng hóa khác.

Ví dụ, bạn mua 1 mảnh đất nền ở thời điểm 2017 là 500 triệu vnd. 5 năm sau (tức là năm 2022), mảnh đất đó nằm trong dự án quy hoạch, xây dựng đô thị, và giá trị hiện tại của nó là 2 tỷ vnd. Có nghĩa là, bạn đã lời được 1,5 tỷ vnd nhờ vào việc đầu tư bất động sản.

Đặc trưng cơ bản của bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, giá trị sử dụng cao. Bất động sản có 5 đặc trưng cơ bản như sau:

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn bao quát có thể thấy nguồn cung với bất động sản tương đối kém đàn hồi. Quỹ đất hạn chế, có giới hạn và không thể nào tăng thêm. Do đó nguồn cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt bị giới hạn. Thêm vào đó, việc phân bổ đất đai cho các mục đích cụ thể phải tuân thủ quan hệ trong từng thời kỳ nên không thể chuyển đổi mục đích một cách tùy tiện, trái với quy hoạch.

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt không linh hoạt

Mua, bán bất động sản không hề đơn giản như các loại hàng hóa khác vì nó cần rất nhiều giấy tờ, thủ tục pháp lý. Giá trị bất động sản có thể rất lớn nhưng trong trường hợp khẩn cấp, chúng ta không thể nào có thể bán ngay tức thì để lấy tiền mặt được mà cần rất nhiều thời gian.

Chịu sự quản lý của Nhà nước

Đất đai là tài sản quốc gia nên sẽ có sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Nhà nước có các quy định để điều tiết, quản lý việc sở hữu, sử dụng đất đai vì nó có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị quốc gia. Do đó, việc đầu tư bất động sản cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước.

Chi phí mua bán bất động sản cao, thời gian giao dịch dài

Việc mua bán bất động sản không thể tiến hành quá nhanh chóng vì chúng có giá trị cao nên khi mua bán cần phải cân nhắc thật kỹ dựa trên nhiều yếu tố. Thông thường, việc mua bán bất động sản không được tiến hành trực tiếp giữa người mua và người bán mà cần thông qua môi giới trung gian. Do đó, cả 2 bên đều sẽ mất chi phí cho bên trung gian.

Bất động sản có tính thích ứng và chi phối lẫn nhau

Có thể điều chỉnh công năng của bất động sản trong quá trình sử dụng (nếu muốn) mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và vẫn đảm bảo được nhu cầu người tiêu dùng. Ví dụ, trong một căn hộ, có thể sử dụng 1 phần diện diện tích nhỏ làm quầy giải khát.

Đối với các trường hợp đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật, xã hội sẽ góp phần nâng cao giá trị đất đai trong các dự án đó.

Các loại hình đầu tư bất động sản

Tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có các loại hình đầu tư bất động sản chính như căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse, officetel,… Dưới đây là cách phân loại cụ thể: 

Căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư bắt đầu hot trong vòng 10 năm nay do nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, dân số đông mà diện tích đất thành thị không còn nhiều quỹ đất trống.

Ưu điểm của bất động sản chung cư là phương thức thanh toán linh hoạt, cho phép trả góp nhiều đợt, ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ vay với lãi suất thấp. Nếu thực hiện đầu tư bất động sản theo kiểu “lướt sóng” thì đầu tư vào căn hộ chung cư sinh lời nhanh. Hơn nữa, tính thanh khoản của bất động sản căn hộ chung cư tốt, có khả năng sinh lời đều đặn, ổn định nếu cho thuê với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp.

Nhược điểm của loại hình bất động sản này là nhiều khi giá trị của căn hộ chung cư bị thổi phồng quá mức thực tế, các nhà đầu tư cần nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường. Ngoài ra, giá của căn hộ chung cư có chu kỳ tăng nhẹ, ít biến động tăng vọt.

Nhà phố

Nhà phố là một trong những loại bất động sản được nhà đầu tư ưu ái và chưa bao giờ giảm nhiệt với ưu điểm giá trị sử dụng khá cao. Có thể vừa để ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Người dân có nhu cầu cao với nhà phố, nhất là những căn nhà nằm ở vị trí đẹp. Thêm vào đó, nhà phố có tính pháp lý cao, được đảm bảo rõ ràng, đầy đủ hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Nhược điểm của đầu tư bất động sản nhà phố đó là đòi hỏi vốn đầu tư lớn, nguồn tài chính phải mạnh. Với những căn nhà phố tọa lạc tại đường lớn, địa thế đẹp thì giá càng cao. Đặc biệt, nhà phố thông thường có diện tích ngang nhỏ nên khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng. Thậm chí, lợi nhuận và tính thanh khoản của nhà phố còn chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản.

Đất nền

Khi quỹ đất trống đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất nền được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ưu điểm của đất nền là vốn ít nhưng có nhiều tiềm năng, lợi nhuận đem lại thường gấp 2-3 lần. Về khả năng thanh khoản và sinh lời của đất nền tốt hơn nhà phố, nhất là với những khu vực đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Theo nghiên cứu và khảo sát thực tế, lợi nhuận hàng năm của đất nền không thấp hơn 15%. Thêm vào đó, khả năng đất nền bị hạ giá là thấp vì nó ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Với những lô đất nền có sổ đỏ, sổ hồng sẽ được ngân hàng thẩm định và cho vay từ 50-60%, thậm chí là 70%.

Rủi ro khi đầu tư bất động sản đất nền là một số khu vực chưa rõ ràng về tính pháp lý. Nếu đất nền nằm ở vị trí đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng cao, cần nhiều vốn. Nhưng nếu đất nền có vị trí không đẹp thì khá khó bán, chôn vốn lâu. Hiện nay, đất nền chỉ thực sự tăng trưởng nhanh nếu nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Lợi thế khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có thể thấy ngay. Đây vừa là nơi có thể dùng để ở, vừa kinh doanh sinh lời được theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho thuê. Bất động sản nghỉ dưỡng khá đặc thù so với loại khác, sở hữu nhiều tiềm năng mà nhiều loại bất động sản khác không có. Lợi nhuận cam kết của bất động sản nghỉ dưỡng là 8-14% trong khoảng 8-10 năm. Loại hình này cũng đang rất hot, thu hút nhiều nhà đầu tư vì nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân ngày càng tăng cao.

Điểm hạn chế phải kể đến, tùy thuộc vào địa điểm du lịch mà vốn đầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khác nhau. Với những biệt thự nghỉ dưỡng view biển, hồ, sông, núi có giá cực cao, chủ yếu dành cho giới nhà giàu. Ngoài ra, lợi nhuận phụ thuộc khá nhiều vào biến động của thị trường du lịch. Hơn nữa, về mặt pháp lý, bất động sản nghỉ dưỡng gặp khá nhiều khó khăn.

Shophouse

Shophouse – Nhà phố thương mại kiểu mới với sự kết hợp nhà ở với cửa hàng kinh doanh. Đây là loại hình bất động sản mới nổi tại Việt Nam với điểm nổi trội là tính thanh khoản cao, loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn, doanh thu cao và tỷ lệ khai thác từ 8-12%/năm. Do nguồn cung còn khan hiếm nên rất được các nhà đầu tư săn lùng.

Nhược điểm: giá thành của shophouse cao, giới hạn thời gian sử dụng (tối đa là 50 năm).

Officetel

Đây là loại hình bất động sản vừa có thể ở, vừa kết hợp làm văn phòng.

Ưu điểm của loại hình bất động sản này là diện tích nhỏ, dao động từ 25-50 m2. Vì thế giá bán cũng ở mức tương đối. Nó có thể được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp và sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ.

Nhược điểm, do officetel có diện tích nhỏ nên không thích hợp với các cá nhân muốn lưu trú lâu dài, thời hạn sử dụng tối đa là 50 năm, trong khi đó chi phí vận hành lại cao.

Lưu ý trước khi đầu tư bất động sản

  • Với những nhà đầu tư bất động sản, bạn vừa phải có nguồn vốn lớn, vừa phải hiểu rõ về những mảnh đất mình đang có ý định đầu tư nếu không sẽ gặp rủi ro lớn.
  • Khi mua bất động sản, bạn chú ý đến những nơi có vị trí thuận lợi, có không gian, phong thủy và tiện ích. Vị trí là yếu tố quyết định bất động sản của bạn có giá trị như thế nào.
  • Bất động sản phải có tính thanh khoản cao để tránh việc chôn tiền dài hạn.
  • Hãy đầu tư vào những bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng, thủ tục minh bạch. Điều này vô cùng quan trọng vì nếu mảnh đất bạn mua không đủ giấy tờ, sau này dễ rơi vào trường hợp bị tranh chấp, kiện tụng và rất khó bán.
  • Tính toán lợi ích giữa dòng tiền và lãi vốn, kiếm tiền ngay khi đầu tư. Bí kíp kiếm tiền ngay khi đầu tư có nghĩa là bạn mua được bất động sản với giá thấp hơn thị trường.

Trên đây là những thông tin liên quan đến việc đầu tư bất động sản để các nhà đầu tư có thể tham khảo. Trong năm vừa rồi, các dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang rất hot sau khi nền kinh tế đang được phục hồi sau đại dịch, hoạt động du lịch hoạt động trở lại. Đây hứa hẹn là một kênh đầu tư sinh lời không thể bỏ qua. Đón đọc nhiều bài viết của của Trust House trên website để cập nhật những thông tin mới nhất nhé!

Tags : bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, bđs nghỉ dưỡng, thị trường bất động sản
VIẾT BÌNH LUẬN CỦA BẠN:
popup

Số lượng:

Tổng tiền: