Các yếu tố nên biết khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Trên thị trường bất động sản, biệt thự nghỉ dưỡng chưa bao giờ hết hot mặc dù phân khúc cao cấp này gặp không ít khó khăn trong 3 năm nay do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Có thể thấy, trong giai đoạn dịch bệnh thì phần lớn nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn bên cạnh kênh vàng. Đại dịch khiến cho hoạt động du lịch gần như bị đóng băng nhưng các sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn được đầu tư mạnh mẽ “trong âm thầm”, trong đó có phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Biệt thự nghỉ dưỡng là một trong những loại hình bất động sản cao cấp dành cho giới nhà giàu và siêu giàu với số vốn đầu tư khủng nên các nhà đầu tư cần thật sự am hiểu để có thể khai thác triệt để khả năng sinh lời của biệt thự nghỉ dưỡng.

Hãy theo dõi bài viết dưới đây để tham khảo thêm về các yếu tố cân nhắc trước khi quyết định đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng cùng với Trust House.

Biệt thự nghỉ dưỡng là gì?

Biệt thự nghỉ dưỡng là khái niệm không còn xa lạ với giới thượng lưu khi nó mang trên mình sự đẳng cấp sang trọng, xa hoa của quý tộc. Biệt thự nghỉ dưỡng là một mô hình biệt thự cao cấp được xây dựng với đầy đủ các tiện ích để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của những người có tiền. Biệt thự nghỉ dưỡng được thiết kế độc đáo, sang trọng, cuốn hút.

Các khu nghỉ dưỡng được xây dựng tại những khu vực ven biển, vùng sông núi, cảnh quan hoang sơ, không khí trong lành và gần gũi với thiên nhiên. Biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam trải dài từ Bắc vào Nam, đặt tại những nơi là tâm điểm du lịch như Sapa, Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết, Phú Quốc, v.v…

Phân khúc của biệt thự nghỉ dưỡng gồm 3 loại là tầm trung, cao cấp và xa xỉ. Trong đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp và xa xỉ hiện đang chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường vì đối tượng khách hàng có nhu cầu tăng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng ven biển.

Có các loại biệt thự nghỉ dưỡng sau:

• Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển ở Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc, Thanh Hóa.
• Biệt thự nghỉ dưỡng núi ở Sapa, Tam Đảo, Hà Giang, Hòa Bình.
• Biệt thự nghỉ dưỡng sân golf ở ven đô thị lớn như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Ưu, nhược điểm khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng đã trở thành xu thế thu hút rất nhiều nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế, tài chính. Sự bùng nổ của cơ sở hạ tầng, dịch vụ, kích cầu du lịch, thị hiếu người tiêu dùng đã khiến cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ hơn. Biệt thự nghỉ dưỡng vô cùng hấp dẫn vì có nhiều ưu điểm nổi trội nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, hạn chế.

Ưu điểm

Biệt thự nghỉ dưỡng có tiềm năng lớn, khá an toàn

Việt Nam có “rừng vàng biển bạc”, tiềm năng về du lịch cực kỳ lớn, đặc biệt là du lịch sinh thái, cảnh quan. Hiện nay, khách du lịch đề cao tính hiện đại và yêu cầu cao trong việc lưu trú, đòi hỏi sự tiện nghi nhưng độc đáo.

Hầu hết các nhà đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng là những doanh nghiệp lớn, có uy tín, kinh nghiệm trên thương trường. Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng mang tính quy mô, được chuẩn bị kỹ lưỡng từ khâu quy hoạch cho đến thiết kế và thực hiện nhằm mục đích khai thác tối đa tiềm năng của dự án. Yếu tố pháp lý được chú trọng vì đây là yếu tố có tính chất quyết định đến tiến độ và uy tín.

Biệt thự nghỉ dưỡng thường nằm trong các dự án resort, khách sạn với nhiều hệ thống tiện ích như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, spa, sân golf, phòng gym nên công suất lấp đầy tại đây luôn đạt mức trên 70%.

Lợi nhuận ổn định, hấp dẫn

Khi đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng, lợi nhuận các nhà đầu tư nhận được ở mức cao vì phân khúc khách hàng chủ yếu là tầng lớp thượng lưu. Do đó, lợi nhuận hàng năm cũng khá ổn định. Theo khảo sát, trong vòng 10 - 12 năm đầu tiên, lợi nhuận có thể dao động ở mức 7 - 10% mỗi năm.

Hình thức đầu tư khá đơn giản

Đầu tư bất động sản thường mang tính quy mô, khiến cho các nhà đầu tư khá e ngại ở khâu quản lý và vận hành. Nhưng đối với đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng, đã có riêng đội ngũ phụ trách dự án và nhà đầu tư không cần làm quá nhiều mà lợi nhuận, thu nhập vẫn ổn định, đều đặn. Đi kèm với các dự án đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng là dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng biệt thự nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm không bị hư hỏng và xuống cấp.

Chính sách ưu đãi của dự án

Các khu biệt thự nghỉ dưỡng mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư còn được hưởng các chính sách ưu đãi ví dụ như 15-30 đêm nghỉ dưỡng miễn phí hàng năm tại chính căn biệt thự của mình hoặc trao đổi đêm nghỉ này với các khách sạn, resort khác tương đương trong cùng hệ thống của chủ đầu tư/đơn vị vận hành quản lý khu nghỉ dưỡng.

Hạn chế

Đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng cũng có nguy cơ phát sinh rủi ro.

Yếu tố chủ quan

• Tính thanh khoản: trên thực tế, biệt thự nghỉ dưỡng có tính thanh khoản thấp hơn các loại hình bất động sản khác như đất nền, chung cư, nhà phố. Do đó, đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng thích hợp đầu tư dài hạn hơn là lướt sóng, cần phải xác định rõ ràng ngay từ đầu nếu không sẽ dễ gặp rủi ro.
• Tính vận hành: Khả năng khai thác vận hành, kinh doanh sau khi nhận có ảnh hưởng khá nhiều đến công suất phòng, giá phòng và lợi nhuận thường niên của nhà đầu tư. Chính vì thế, nhà đầu tư cần tính đến độ minh bạch của báo cáo kiểm toán kết quả kinh doanh của đơn vị khai thác vận hành biệt thự nghỉ dưỡng, hoặc công suất phòng có được như dự tính hay không, có bị lên xuống giá ở các thời điểm không, v.v…
• Dòng tiền: Bẫy tài chính không hiếm đối với các nhà đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng cần có nguồn vốn mạnh. Nếu như nhà đầu tư có khoản vay quá lớn sẽ là con dao hai lưỡi khi nhà đầu tư không nắm chắc dòng tiền.
• Đơn vị quản lý: Đối với những đơn vị quản lý không chuyên nghiệp, vận hành không hiệu quả sẽ khiến nhà đầu tư khó khăn, ảnh hưởng lợi nhuận.
• Yếu tố sản phẩm: Mỗi sản phẩm có vị trí, trang bị tiện ích và chất lượng dịch vụ, thiết kế khác nhau tạo nên tính khác biệt. Đồng thời đây cũng là yếu tố mang tính quyết định tới giá trị và sức hút lâu dài cho sản phẩm. Để tăng cường sự cạnh tranh, các sản phẩm phải được phát triển dựa trên nghiên cứu thị trường, nhu cầu, thị hiếu người tiêu dùng.

Yếu tố khách quan

• Vị trí địa lý, khí hậu và thiên tai là những yếu tố ảnh hưởng mà con người không tác động được. Với biệt thự nghỉ dưỡng, những yếu tố thiên nhiên có sức ảnh hưởng không nhỏ đến sự độc đáo của sản phẩm và tính an toàn khi vận hành.
• Tốc độ phát triển của nền kinh tế sẽ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và cơ sở hạ tầng của khu nghỉ dưỡng.
• Một sản phẩm muốn có chỗ đứng trên thị trường cần đánh trúng tâm lý và thị hiếu của khách hàng mới đem lại lợi nhuận cao.
• Hiện nay, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đang có nguy cơ bão hòa.
• Yếu tố chính trị ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động du lịch. Tuy nhiên, tại Việt Nam có chế độ chính trị ổn định, yếu tố quan trọng quyết định du khách quốc tế sẽ lưu trú lại dài ngày.

Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng

Vị trí dự án bất động sản

Vị trí là yếu tố then chốt hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư nên cân nhắc các dự án tọa lạc tại các vị trí nghỉ dưỡng đắc địa nhất tại các tỉnh thành có tiềm năng du lịch hàng đầu Việt Nam, trên những bãi biển hay bờ vịnh lọt top đẹp nhất trên thế giới. Việc này đảm bảo tiềm năng tăng giá Bất động sản lâu dài đồng thời mang lại dòng tiền kinh doanh hàng năm tăng trưởng ổn định.

Yếu tố cảnh quan, phong thủy

Biệt thự nghỉ dưỡng rất coi trọng yếu tố thiên nhiên vì mục đích của biệt thự nghỉ dưỡng là giúp khách hàng nghỉ ngơi, thư giãn. Dù là biệt thự nghỉ dưỡng ven biển hay núi, hoặc sân golf thì cũng cần yếu tố cảnh quan, phong thủy để gắn kết với thiên nhiên.

Pháp lý dự án minh bạch

Chỉ khi có hồ sơ pháp lý an toàn, có đủ giấy phép kinh doanh, xây dựng, sử dụng đất thì nguồn tiền của nhà đầu tư mới có tính cam kết cao.

Cân nhắc thời gian thu hồi vốn

Thời gian đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng cũng như thời gian thu hồi vốn có sự khác nhau giữa các nơi. Giả sử, các biệt thự nghỉ dưỡng ven biển như Phú Quốc, Nha Trang có tỷ suất lợi nhuận từ 7-10%/năm. Nếu xuống tiền cho các dự án này thì thời gian thu hồi vốn ngắn, lợi nhuận ổn định.

Dòng tiền đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng

Các nhà đầu tư cần nghiêm túc khi quyết định đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng để đảm bảo khả năng sinh lời. Nếu không thể sử dụng vốn tự có 100% thì có thể dùng tới đòn bẩy ngân hàng ở mức 30-50% tổng giá trị biệt thự, nếu vượt quá 50% thì mức lãi suất ngân hàng có thể lấn át mức lợi nhuận sinh ra từ căn biệt thự hoặc tạo áp lực trả nợ cho chính chủ biệt thự trong những giai đoạn làm ăn khó khăn.

Chọn mặt gửi vàng

Các nhà đầu tư cần sáng suốt để lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, đảm bảo mọi vấn đề từ chất lượng, tiến độ dự án tới phần cam kết lợi nhuận và vận hành sau cam kết. Trong những năm vừa qua có không ít các chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ xây dựng dự án, thậm chí dừng ngang thi công nhiều năm liền hoặc có những dự án không giữ đúng được cam kết lợi nhuận với các nhà đầu tư. Những điều này vô hình ảnh hưởng chung tới toàn thị trường nghỉ dưỡng. 

Trong bức tranh ảm đạm đó, vẫn có những đơn vị uy tín, giữ vững cam kết lợi nhuận với các nhà đầu tư xuyên suốt hơn 2 năm dịch bệnh vừa qua, điển hình là Vinpearl (Vingroup) và Sun Group.

>>> Bạn nên xem: Lý do nên đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng Vinpearl

Lựa chọn đơn vị quản lý và vận hành chuyên nghiệp

Khi đầu tư bất kỳ dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào, ngoài chủ đầu tư là ai, các nhà đầu tư nên quan tâm đến đơn vị quản lý vận hành. Bởi thương hiệu hay năng lực của đơn vị quản lý vận hành có tính quyết định rất cao đến lợi nhuận, khả năng sinh lời của dự án trong dài hạn.

Tại Việt Nam, đa số các chủ đầu tư thường tập trung vào việc phát triển dự án, còn vận hành dự án sẽ hợp tác với một đơn vị có tiếng tăm trên thế giới. Chỉ có một số ít chủ đầu tư vừa có năng lực phát triển dự án, vừa có khả năng quản lý vận hành.

Dưới đây là 5 tập đoàn lớn nhất trên thế giới trong lĩnh vực quản lý vận hành khách sạn, khu nghỉ dưỡng.

Tại Việt Nam, Vinpearl đang là thương hiệu quản lý vận hành khách sạn, khu nghỉ dưỡng nổi bật nhất, ngoài ra có kể đến Mường Thanh, FLC.

Như vậy để lựa chọn được một dự án bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng thì điều kiện tiên quyết là lựa chọn được chủ đầu tư tốt.

Như thế nào là một chủ đầu tư tốt? Họ cần hội tụ đủ các yếu tố sau:

• Chủ đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực nghỉ dưỡng, họ sẽ biết cách phát triển dự án sao cho hiệu quả, lựa chọn hợp tác với các đơn vị vận hành uy tín cao
• Chủ đầu tư có tiềm lực tài chính khỏe sẽ xây dựng ra những dự án nghỉ dưỡng chất lượng cao, hệ sinh thái đa dạng và có khả năng vượt qua những giai đoạn khó khăn của thị trường
• Chủ đầu tư có uy tín tốt sẽ luôn giữ chữ tín với khách hàng, giữ vững cam kết lợi nhuận với các nhà đầu tư, đồng thời hạch toán kinh doanh minh bạch, xin được pháp lý dự án sạch
• Chủ đầu tư có thương hiệu lớn sẽ góp phần tạo tính thanh khoản tốt cho các sản phẩm của mình (do độ nhận diện thương hiệu cao, nhiều người biết tới)
• Chủ đầu tư có tầm nhìn kiến tạo ngành du lịch xanh, hướng tới bạn bè quốc tế, cập nhật liên tục xu hướng thời đại sẽ phát triển một cách bền vững

Trên đây là những chia sẻ về yếu tố nên cân nhắc trước khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng, hy vọng sẽ hữu ích cho quý đầu tư. Đón đọc nhiều hơn các chia sẻ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở các bài viết tiếp theo của Trust House. Chúc các quý đầu tư gặp nhiều may mắn!