Quy trình thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá tài sản hay cụ thể hơn là thẩm định giá bất động sản là việc làm thường thấy của các nhà đầu tư BĐS trước khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tất cả các loại BĐS. Và để hoạt động thẩm định này đáp ứng được các yêu cầu từ thị trường, người thực hiện phải thiết lập những thủ tục pháp lý theo quy định và có quy trình từng bước rõ ràng. Vậy quy trình định giá bất động sản như thế nào được xem là chuẩn nhất? Hãy theo dõi bài viết dưới đây, sẽ giúp bạn giải đáp được thắc mắc trên. 

Tìm hiểu chung về bất động sản

Bất động sản là một thuật pháp luật dùng để chỉ đất đai và những công trình xây dựng gắn liền trên mảnh đất đó như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng, công xưởng,... Đồng thời, người sở hữu bất động sản có quyền sử dụng hoặc bán, cho thuê, quyên tặng, để lại cho người khác đều được.

Ở mỗi quốc gia, khái niệm về bất động sản sẽ không giống nhau nhưng về cơ bản đều thống nhất BĐS là tất cả đất đai và những tài sản gắn liền với nó. Và từ đây người ta phân ra thành 3 loại hình BĐS là:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ,... Nhóm này chiếm phần lớn và có ảnh hưởng lớn đến quá trình công nghiệp hóa và phát triển của đất nước.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng thì chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa qua sử dụng,...
• Bất động sản đặc biệt là nhóm bao gồm các công trình thuộc quyền sở hữu của quốc gia như các di sản văn hóa, nghĩa trang, đền miếu,...nên khả năng tham gia và thị trường BĐS không cao. 

>>> Xem thêm: Bí quyết kinh doanh bất động sản thành công

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định bất động sản là quá trình xác định chính xác giá trị của quyền sở hữu tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hay những công trình kiến trúc nằm trên mảnh đất đó. Việc làm này được xuất phát từ nhu cầu muốn định giá cho bất động sản và trên cơ sở đó để các bên tham gia giao dịch dễ dàng thỏa thuận, đảm bảo hai bên đều có lợi.

Ngoài ra, thời điểm thẩm định phải thực hiện trước khi việc mua bán được diễn ra và áp dụng phương pháp phù hợp theo quy định trong luật thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 

Quy trình thẩm định giá bất động sản chuẩn nhất

Quy trình thẩm định giá bất động sản phải được thực hiện theo quy định Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 06/3/2015 của Bộ tài chính bao gồm các bước:

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định và khảo sát giá thị trường hoặc phi thị trường để làm cơ sở định giá

• Đầu tiên, ở bước này thẩm định viên cần xác định các đặc điểm về mặt pháp lý của tài sản tại thời điểm thực hiện định giá. Trường hợp nếu có vấn đề gì cần nêu rõ trong bảng báo cáo kết quả.
• Sau đó, là xác định đối tượng sử dụng đến kết quả thẩm định giá.
• Tiếp theo là xác định mục đích thẩm định và cơ sở giá trị bất động sản là giá thị trường hay phi thị trường.
• Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định, điều này dựa trên cơ sở thỏa thuận của doanh nghiệp thẩm định và khách hàng. Thường thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trị tài sản chỉ tối đa khoảng 3 tháng.
• Cuối cùng, xác định những giả thiết và điều kiện giả định phù hợp trong những trường hợp nhất định khi gặp một số hạn chế về thông tin. Lưu ý là những giả thiết được đưa ra không được mâu thuẫn với những thông tin được dùng làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá cụ thể

Việc lên kế hoạch thẩm định giá BĐS chi tiết giúp thẩm định viên xác định rõ phạm vi, nội dung công việc cũng như nắm được tiến độ thực hiện toàn bộ quá trình. Nội dung của kế hoạch phải đảm bảo thể hiện những việc làm căn bản như sau:

• Nắm được mục tiêu, yêu cầu và nội dung công việc
• Xác định phương thức tiến hành thẩm định
• Chuẩn bị tài liệu thu thập về thị trường gồm tài sản thẩm định và tài sản so sánh cần thiết cho cuộc định giá
• Nghiên cứu và phân tích tài liệu
• Xây dựng tiến độ thực hiện 
• Xác định việc tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực, lập phương án phân công rõ ràng
• Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, để tính thời hạn cho phép của trình tự thực hiện

Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập dữ liệu cần thiết

Sau khi khảo sát thực tế phải thu thập nguồn thông tin để phục quá trình thẩm định giá BĐS như kết quả khảo sát về giao dịch mua bán BĐS trên thị trường hiện tại, thông tin trên các kênh rao vặt hay phương tiện truyền thông, từ sàn giao dịch, văn phòng bất động sản và những quy hoạch liên quan đến BĐS trong tương lai.

Để độ chính xác cao, thẩm định viên phải trực tiếp đi khảo sát thực tế và các số liệu cần thu thập gồm: 

• Vị trí thực tế và so sánh với vị trí trên bản đồ 
• Diện tích đất và công trình xây dựng trên đó 
• Loại kiến trúc
• Thời điểm hoàn thành và khi nào có thể đưa vào sử dụng 
• Kết cấu hạ tầng và môi trường, tiện ích xung quanh
• Riêng với công trình chưa hoàn thành, ngoài khảo sát thực tế còn phải báo cao với chủ đầu tư để nắm tình hình xây dựng

Ngoài đi khảo sát và thu thập thông tin từ thực tế, thẩm định viên cần xác định những thông tin khác như:

• Thông tin liên quan đến tính pháp lý của BĐS
• Thông tin về chi phí, giá bán, lãi suất, nguồn thu của BĐS thẩm định và BĐS sử dụng so sánh
• Thông tin về cung - cầu, nhu cầu khách hàng,...
• Thu thập những yếu tố khác tác động đến giá trị của bất động sản như về tự nhiên, kinh tế xã hội gây ảnh hưởng đến mục đích sử dụng BĐS (địa chất, việc quy hoạch sắp tới, kết cấu hạ tầng giao thông,...)

Bước 4: Phân tích những thông tin đã thu thập trước đó

Bước phân tích thông tin sau khi thu thập được là việc làm quan trọng để đưa ra giá trị tài sản cuối cùng sau khi thẩm định. Quá trình này sẽ phân tích toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản thẩm định và tài sản so sánh như:

• Bản chất và hành vi của người tham gia vào thị trường, cụ thể là các yếu tố cung - cầu
• Những xu hướng tăng giảm nguồn cung, nhu cầu của  BĐS tương tự trên thị trường
• Ảnh hưởng những xu hướng trên như thế nào đến giá trị BĐS 

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định

Trong quy trình định giá bất động sản tiếp theo, thẩm định viên sẽ căn cứ theo cách tiếp cận để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với loại hình bất động sản và các quy định của pháp luật. Từ đó áp dụng công thức để xác định giá trị của BĐS cần thẩm định.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả và gửi cho các bên liên quan

Bước cuối cùng lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gửi cho khách hàng và các bên liên quan, bao gồm báo cáo về:

• Báo cáo kết quả thẩm định và hồ sơ, chứng thư sử dụng
• Xác định và báo cáo thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định 
• Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định sau khi bên thẩm định ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

>>> Xem thêm: 5 cách định giá nhà đất chính xác, nhanh chóng

Như vậy, với các thông tin được chia sẻ trong bài viết trên về các bước thực hiện theo quy trình thẩm định giá bất động sản chuẩn nhất. Hy vọng bạn áp dụng và có kết quả chính xác giá trị của BĐS để không phải lo lắng về việc bị chèn ép giá khi giao dịch mua bán.