Hiện nay, trên thị trường bất động sản có nhiều các phương pháp thẩm định giá khác nhau và mỗi loại như vậy đều có những mặt ưu điểm, hạn chế nhất định. Nên việc lựa chọn một phương pháp phù hợp để định giá cho BĐS là điều rất quan trọng, góp phần mang lại thành công trong các thương vụ. Theo đó căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC vào ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ dựa trên những cách tiếp cận như:
- Tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh)
- Tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế)
- Tiếp cận từ thu nhập (phương pháp chiết khấu và vốn hóa trực tiếp)
- Và cách tiếp cận kết hợp từ 3 hình thức trên (phương pháp chiết trừ và thặng dư)
Những phương pháp kể trên chúng ta không thể chọn ra loại nào là chuẩn nhất, mà đối với từng dạng bất động sản cụ thể nếu bạn chọn phương pháp thích hợp sẽ giúp nâng cao độ chính xác hơn. Vì vậy, cùng đi tìm hiểu chi tiết các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong bài viết dưới đây.
Định nghĩa thế nào về thẩm định giá bất động sản
Đây là quá trình ước tính về giá trị đối với quyền sở hữu bất động sản như nhà ở, đất nền, hay những công trình kiến trúc được xây dựng trên mảnh đất nào đó. Vì giá trị của chúng có thể bị thay đổi và phụ thuộc khá lớn bởi yếu tố như vị trí hay thời điểm định giá và đặc biệt là mối quan hệ cung - cầu trên thị trường.
Bởi lẽ đó, các nhà đầu tư cần phải thực hiện thẩm định giá bất động sản để biết chính xác về giá trị tài sản của mình. Từ đó dễ dàng mua bán, sang nhượng hay đầu tư kinh doanh bất động sản hơn, đồng thời mang lại khả năng sinh lời lớn.
>>> Xem thêm: 5 cách định giá nhà đất chính xác, nhanh chóng
Phương pháp thẩm định giá dựa vào so sánh trực tiếp
Một trong các phương pháp thẩm định giá bất động sản được các chuyên gia khuyến cáo nên áp dụng, vì cách thực hiện đơn giản chính là định giá dựa trên so sánh.
Ví dụ, bạn thấy hai tài sản tương tự nhau nhưng một bên có giá cao hơn, thì theo nguyên tắc thay thế người mua sẽ không bỏ ra số tiền nào đó để sở hữu một tài sản mà nếu chỉ chi ít hơn họ vẫn có thể mua được tài sản giống vậy.
Trên thực tế, sẽ khó bắt gặp hai bất động sản hoàn toàn giống nhau về vị trí, diện tích, môi trường xung quanh,... Nên để tiến hành so sánh các thẩm định viên sẽ phải lựa chọn những bất động sản chỉ mang tính tương đối với mục tiêu cần thẩm định.
Sau đó, họ phân tích dựa trên những yếu tố căn bản như:
- Tình trạng bất động sản
- Đặc điểm về vị trí
- Tính pháp lý
- Các điều khoản, điều kiện khi thực hiện giao dịch
Thông thường, để kết quả định giá có độ chính xác cao sẽ lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh trực tiếp. Nếu thực hiện quá trình so sánh và nhận được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu thì lấy đó làm cơ sở để điều chỉnh giảm giá trị giao dịch xuống và ngược lại.
Qua đây, bạn dễ nhận thấy rằng phương pháp này không yêu cầu nhiều về kỹ thuật hay công thức tính toán phức tạp, mà chỉ dựa vào những thông tin hiện diện để định giá cho tài sản.
Đó cũng chính là bằng chứng rõ ràng nhất để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận về giá trị của BĐS đó. Tuy nhiên, để tính chính xác cao thì đòi hỏi các người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng về thị trường. Đặc biệt, phương pháp so sánh chỉ nên áp dụng với loại BĐS như căn hộ chung cư, nhà ở, hay các mảnh đất trống.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị tài sản dựa theo chuyển hóa lợi tức trong một năm. Việc chuyển hóa này cũng không quá phức tạp, chỉ cần lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hoặc nhân cho hệ số thu nhập sẽ ra kết quả.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp sẽ áp dụng với dòng thu nhập ròng trong tương lai mà nhận được từ việc khai thác tài sản hiện tại để ước tính tài sản cần thẩm định giá.
Cụ thể 3 bước thẩm định giá gồm:
- Bước 1: Ước tính thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa phù hợp.
- Bước 2: Tính tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập.
- Bước 3: Xác định thu nhập ròng theo công thức:
Thu nhập ròng = Thu nhập tiềm năng - Hao hụt tài sản - Chi phí vận hành
Chi phí vận hành có hai loại là:
- Trực tiếp: là những chi phí cố định mà chủ sở hữu chi trả bất kể lúc có khách hàng thuê hay không
- Gián tiếp: là chi phí tùy thuộc vào số lượng khách thuê ít hay nhiều.
>>> Có thể bạn quan tâm: 6 cách mua đất sinh lời hấp dẫn không nên bỏ qua
Phương pháp chi phí tái tạo
Đây là phương pháp thẩm định giúp xác định giá trị của bất động sản, dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống nhau hoặc tương tự với tài sản thẩm định. Tất nhiên phải đảm bảo theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Phương pháp này thuộc cách tiếp cận từ chi phí và được tiến hành theo trình tự như sau:
- Đầu tiên, là ước tính giá trị phần đất nền bằng cách kiểm tra BĐS này thuộc loại đất công nghiệp hay đất thổ cư dựa trên quy định trong Luật đất đai của Chính phủ ban hành.
- Bước tiếp theo, cần ước tính chi phí tái tạo, xây dựng mới thay thế cho công trình cũ có trên đất là bao nhiêu? Lưu ý tính cả lợi nhuận cho nhà thầu, thuế và những chi phí bắt buộc nộp theo quy định của nhà nước.
- Sau đó, là xác định giá trị hao mòn lũy kế (là tổng số khấu hao tài sản cố định được tính vào chi phí từ khi tài sản đó được mua và đưa vào sử dụng).
- Cuối cùng là ước tính giá trị công trình và bạn sẽ ước tính được giá trị bất động sản cần thẩm định bằng cách lấy giá trị lô đất cộng với chi phí xây dựng rồi trừ đi giá trị hao mòn lũy kế.
Ưu điểm của phương pháp chi phí tái tạo là có cơ sở vững chắc vì dựa vào chứng cứ theo giá trị của thị trường. Nhưng áp dụng phương pháp này, người thẩm định sẽ khó tìm được tài sản đang giao dịch trên thị trường mà giống tuyệt đối với tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí thay thế
Trong các phương pháp thẩm định giá, bạn sẽ thấy giữa hai phương pháp chi phí tái tạo và thay thế có nhiều điểm tương đồng nhau vì cùng theo cách tiếp cận từ chi phí. Nên việc xác định giá trị BĐS thẩm định cũng dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế với giá trị hiện tại của công trình xây dựng và giá trị hao mòn.
Như vậy, chúng ta sẽ trải qua các bước tiến hành sau đây:
- Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất bằng cách giả định đó là đất trống, chưa qua xây dựng và được sử dụng hiệu quả nhất.
- Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng công trình mới tương đương với công trình cần thẩm định. Việc ước tính giá xây dựng này phải đảm bảo tuân thủ quy định so sánh với mức giá trên thị trường về nguyên vật liệu, tiền công và thuế,...
- Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế, bao gồm hao mòn hữu hình và vô hình của công trình xây dựng.
- Bước 4: Cuối cùng, chúng ta sẽ ước tính giá thị trường của BĐS tính theo công thức:
Giá BĐS = Giá lô đất trống + Chi phí xây dựng - Giá trị hao mòn
Phương pháp định giá dựa vào dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp xác định giá trị tài sản cần thẩm định dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền chiết khấu trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại khi sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Đây là cách thường áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất tạo thu nhập cho người dùng.
Theo đó, giá thị trường của tài sản sẽ bằng tổng của tất cả các dòng tiền trong tương lai được tạo ra và với mỗi dòng tiền như vậy lấy chiết khấu theo giá trị hiện tại của chúng.
Phương pháp thặng dư
Muốn áp dụng phương pháp thặng dư để định giá BĐS cần căn cứ vào giá trị vốn hiện có. Và cách tính sẽ lấy giá trị ước tính của tài sản trừ cho những chi phí phát sinh khi đầu tư để tạo ra doanh thu từ tài sản đó.
Vì vậy, trước tiên chúng ta cần xác định mục tiêu để khai thác tốt nhất bất động sản này, giúp mang lại giá trị lợi nhuận cao. Sau đó, tiến hành ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển tạo ra giá trị cho BĐS. Từ đó, dễ dàng áp dụng công thức để xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ
Chiết trừ là phương pháp thẩm định giá đất thường sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất. Cách thực hiện là loại bỏ đi phần giá trị tài sản gắn liền này ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Cụ thể sẽ tiến hành theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm ít nhất 3 bất động sản có đặc điểm tương đồng với tài sản cần định giá như về vị trí, kích thước, cơ sở hạ tầng giao thông, mục đích sử dụng đất cùng một vài thủ tục pháp lý liên quan. Và đừng quên thu thập cả những thông tin về tài sản gắn liền với đất để thực hiện qua bước tiếp theo.
- Bước 2: Xác định giá trị của tài sản gắn liền tại thời điểm thực hiện thẩm định giá.
Giá trị tài sản gắn liền = Giá trị xây dựng mới - Giá trị hao mòn
- Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của BĐS bằng cách lấy giá giao dịch trừ đi giá trị tài sản gắn liền.
>>> Có thể bạn quan tâm: Xu hướng đầu tư bất động sản 2022 - Bứt phá hay dậm chân tại chỗ?
Có thể thấy việc thẩm định giá đóng một vai trò khá quan trọng trong quá trình giao dịch mua bán BĐS. Nên bài viết trên đây chúng tôi đã chia sẻ chi tiết các phương pháp định giá bất động sản, với hy vọng các nhà đầu tư có thêm nhiều kiến thức bổ ích và lựa chọn được phương pháp thích hợp đem lại kết quả chính xác nhất.
